Od wejścia w życie ustawy Prawo wodne budowa na terenach zalewowych jest niemożliwa. Tyle teoria. W praktyce w większości przypadków przepisy obowiązują tylko na papierze. Wiele gmin zgadza się na budowę mieszkań i domów na zagrożonych terenach.
W drugiej połowie września wojewodowie przedstawili pierwsze szacunki dotyczące strat na terenach, które dotknęła powódź. W najbardziej poszkodowanym województwie dolnośląskim mowa o łącznej kwocie prawie 4 mld zł. A to nie koniec liczenia.
W części przypadków tak tragicznych skutków powodzi można byłoby uniknąć, gdyby nie zabudowywano terenów, które są zagrożone powodzią.
Tereny zalewowe wśród najbardziej pożądanych lokalizacji
Symbolem terenów zalewowych, które przeznaczono pod zabudowę, jest wrocławskie osiedle mieszkaniowe Kozanów. Według dawnych niemieckich planów na obszarze sąsiadującym z Odrą i Ślęzą obowiązywał zakaz zabudowy, właśnie z uwagi na zagrożenie powodziowe. Jednak w PRL-u zdecydowano inaczej. W efekcie powstało tutaj jedno z największych osiedli w stolicy Dolnego Śląska. O Kozanowie było głośno szczególnie podczas powodzi w 1997 r.
Ceny mieszkań we Wrocławiu (ISOK, SonarHome, money.pl)
Terenów potencjalnie zagrożonych powodzią jest w polskich miastach wiele. W Warszawie, zgodnie z mapami zagrożenia powodziowego, najbardziej narażony na zalanie jest prawy brzeg Wisły, w szczególności Wawer. Ryzykiem objęty jest także Wilanów oraz okolice mostu Siekierkowskiego.
Ceny mieszkań w Warszawie (ISOK, SonarHome, money.pl)
Z kolei w Krakowie, nawet ok. 25 proc. miasta znajduje się na terenach zalewowych. W obszarze powodziowego zagrożenia znajduje się m.in. Tyniec, Bielany, Dębniki i Zwierzyniec.
Ceny mieszkań w Krakowie (SonarHome, UM Kraków, money.pl)
Mieszkania położone na terenach potencjalnie zalewowych, w pobliżu największych rzek, kosztują sporo, co widać na powyższych grafikach i paradoksalnie są też jednymi z najbardziej pożądanych.
Przepisy nie są egzekwowane
Przepisy ograniczają możliwość swobodnego budowania osiedli mieszkaniowych na terenach zalewowych. Od 2018 r. zgodnie z Prawem wodnym nie wolno budować się na terenach zalewowych.
Od kilku lat istnieją też gotowe plany zagrożenia i mapy ryzyka powodziowego, przygotowane przez Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej. Dzięki tym mapom można sprawdzić każdą działkę w Polsce pod kątem zagrożenia powodziowego. Taki obowiązek wynika z dyrektywy powodziowej UE, którą Polska wdrożyła w 2011 r.
To teoria. W praktyce przepisy zabraniające budowy na terenach zalewowych często nie są jednak egzekwowane przez gminy, co potwierdza raport Najwyższej Izby Kontroli. Teoretycznie uchwalenie planu zagospodarowania dla terenów zalewowych samorządy powinny konsultować z Wodami Polskimi. Jednak nawet jeśli gminy uzgadniały z państwowym operatorem jakieś kwestie, to ustalenia te – w ocenie NIK – pozostawały jedynie na papierze. W efekcie niektóre plany miejscowe nie uwzględniają zagrożenia powodziowego.
Z kolei Wody Polskie w postępowaniach dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania obszarów zalewowych najczęściej wydawały przychylną opinię. Jak wynika z raportu NIK, w latach 2018-2021 spółka wydała ponad 19 tys. decyzji w tych sprawach, z czego aż 90 proc. oznaczało zgodę na rozpoczęcie tam inwestycji.
Architekt wskazuje na problem. “Obowiązuje plan sprzed 20 lat”
Każda gmina, uchwalając plany miejscowe lub wydając decyzję o warunkach zabudowy, powinna brać pod uwagę zagrożenie powodziowe i uzgadniać miejscowe plany z Wodami Polskimi. Tak się jednak nie dzieje – stwierdza w rozmowie z money.pl jeden ze stołecznych architektów, chcący zachować anonimowość.
Jego zdaniem sytuację samorządów komplikuje fakt, że wiele planów miejscowych, dopuszczających zabudowę na terenach zalewowych, uchwalono wiele lat temu, jeszcze przed wejściem w życie dyrektywy powodziowej oraz ustawy Prawo wodne.
– Gminy mają więc często związane ręce. Dobrym przykładem takiej sytuacji są np. niektóre rejony Wilanowa, gdzie obowiązuje plan sprzed 20 lat, który zezwala na budowę mieszkań w sąsiedztwie wału wiślanego – wyjaśnia.
Z kolei jeden z warszawskich deweloperów na pytanie o budowę mieszkań na terenach zalewowych mówi tak: – To jest raczej pytanie skierowane do gmin. Nie ma takiej możliwości, aby inwestor mógł kupić działkę na terenach, które w planie nie są przeznaczone pod zabudowę.
Prawnik: urzędnicy stąpają po kruchym lodzie
Zdaniem Piotr Jarzyńskiego, wspólnika w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, urzędnicy, którzy wydają decyzje o warunkach zabudowy na terenach zalewowych, “stąpają po kruchym lodzie”.
Mogą być posądzeni o wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa w przypadku wydania pozwolenia na budowę dla terenów, dla których istnieje zagrożenie powodziowe. Stwierdzenie nieważności takiej decyzji może być np. wszczęte przez wojewodę. Wtedy inwestor może pozostać z niczym – zaznacza prawnik.
Prof. Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik kancelarii Derc Pałka, uważa z kolei, że największymi poszkodowanymi w tym przypadku będą nabywcy nieruchomości. – Jeżeli okaże się na przykład, że jakiś urzędnik popełnił błąd, zgadzając się na budowę mieszkań na terenach zalewowych, to otwiera to pole do odszkodowań w związku z błędnie wydaną decyzją – tłumaczy.
Temat wraca jak bumerang
Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w agencji Metrohouse, zwraca uwagę, że dyskusja dotycząca możliwości budowy na terenach zalewowych powraca zawsze wraz z kolejną powodzią. – Niejednokrotnie obserwuję, że tereny zalewowe są zagospodarowywane przez deweloperów i osoby indywidualne. Dzieje się tak, mimo tego, że obecnie można sprawdzić, w jakim miejscu może dojść do powodzi – dodaje.
W jego ocenie podejmowanie ryzyka budowy w takich miejscach może wynikać z tego, że w przypadku wielu terenów zagrożenie powodziowe oceniane jest jako niskie, co oznacza, że powódź może się pojawić raz na 500 lub 1000 lat.
To jest jednak bardzo nieprecyzyjne, w kontekście tego, że tzw. powódź tysiąclecia zdarza się ostatnio raz na 20, 30 lat – zaznacza.
Rzeczywiście, mapy zagrożenia powodziowego na przykład dla Kotliny Kłodzkiej mogą wydawać się zbyt optymistyczne. Zgodnie z nimi w przypadku miasta Kłodzka, które dotknął tegoroczny kataklizm, ryzyko gwałtownej powodzi miało się pojawić raz na pół wieku.
Błeszyński: konieczny jest zakaz zabudowy
– W związku ze zmianami klimatu trzeba liczyć się z tym, że katastrofalne powodzie będą powtarzać się coraz częściej – mówi nam Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. Dlatego według niego niezbędne jest wdrożenie spec ustawy, która zakazywałaby budowania osiedli mieszkaniowych na terenach zalewowych. To o tyle ważne, że jak zauważa, gminy są obecnie otwarte zarówno na sugestie inwestorów, jak i mieszkańców, którym nie chcą odmawiać prawa do zabudowy.
– Nie bez znaczenia są także finanse. Im więcej mieszkańców ma gmina, tym większe wpływy ma z podatków – mówi nasz rozmówca. Z drugiej strony, jego zdaniem, nie można zapominać o związanych z tym niebezpieczeństwach.
Takie sytuacje jak powódź pokazują, że ewentualne koszty zmiany planu miejscowego i wyznaczenia nowych terenów pod zabudowę mogą być niższe niż ewentualne wydatki związane z usuwaniem skutków powodzi – podkreśla.
Ważna w opinii Błeszyńskiego jest także zmiana świadomości społecznej. Ekspert przekonuje, że decydując się na zakup nieruchomości, powinniśmy sprawdzać, czy dana lokalizacja jest bezpieczna i nie dotyczą jej zagrożenia związane z potencjalną powodzią.
